北上广深全部“认房不认贷”，内地楼市“金九银十”还有多远？

(资料图片仅供参考)

9月1日，距离广州、深圳官宣“认房不认贷”政策仅过去两天，北京、上海也在同日宣布执行这一政策措施。至此，北上广深四个一线城市全部加入“认房不认贷”行列。

该政策落地后的首周末，内地看房人数迎来大幅增加。数据显示，在上海有多个楼盘的成交额突破1亿元，北京某楼盘即日录得56.2亿元成交。9月2日北京二手房成交量大约为1200套，与上周六成交只有不到600套相比，上涨超过100%。

对于“认房不认贷”政策的通俗理解是：不论该家庭此前有没有过贷款记录，只要在当地名下无成套住房，都能够享受首套房标准的较低首付比例，和较优惠贷款利率。

9月以来，除了一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞等城市也已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期内，其他二线和三四线城市或将全面跟进。

惠誉博华工商企业部高级分析师 王兴萍：

“这个政策除了短期内对于成交量和市场的热度有一定拉升作用，更多是一种信号意义，能看到监管层对托举房地产市场的决心。”

各大城市房地产利好政策频频出台，试图为目前内地楼市低迷的状态注入能量。

1

近来，有多家知名房地产商陷入运转困境，号称“宇宙第一房企”的碧桂园，险些因无法支付2250万美元的债务利息，而徘徊在债务爆雷的边缘。此外，远洋集团也因未能按时支付利息，导致违约停牌。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民：

“过去很长的一段时间。房企几乎‘坐以待币’，销售状况非常好；现在变成‘坐以待毙’，几乎是在等待死亡的状态。这是当前房企所遭遇的一个空前未有的困境。”

8月17日，在债务危机上早已苦苦挣扎两年的恒大集团，在美国纽约申请破产保护，旨在确保该集团的美国资产在债务重组过程中不受侵害，此举一度引发舆论哗然。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民：

“思维惯性导致开发商长期以来运营是一个不合理的状态。过去积累下来的结构性问题，要瞬间去调整，是不可能的。”

有声音担心，碧桂园会否成为下一个恒大。

中国人民大学商学院教授 国发院城市与房地产研究中心主任况伟大：

“恒大也好，碧桂园也好，头部规模非常大，叫系统性的风险企业，风险企业如果倒闭破产，会引发系统性金融风险，估计下一步中央和地方政府会帮这两个头部企业化解债务风险。”

房地产业牵动了上下游众多产业，又牵涉到数以百万计的普通买房者切身利益，要不要买房？什么时机买房？在哪里买房？楼市的风向如何？国家的新政策怎样？是每一位购房者都关心的问题。

中原地产集团创办人 施永青：

“楼宇是投资性商品，不是消耗性商品，消耗性商品价钱下跌会引来需求，比如鲍鱼很贵，普通人一般不会买来吃，如果鲍鱼便宜到鱼蛋的价钱，你会买来吃一下，鲍鱼需求就增加了；但楼市的价值是持续的，楼价跌，需求反而下跌。”

2

近几年来，由于俄乌战争、中美角力等因素，国际形势不甚明朗，加上疫情的影响，使得中国房地产市场受到了一系列的冲击。

据国家统计局数据显示，2021年成为商品房销售的转折点。自2005年至2021年期间，商品房平均销售价格以及销售面积总体都呈现上升趋势，但在2021年后，二者双双下跌。

中国人民大学商学院教授 国发院城市与房地产研究中心主任况伟大：

“任何产业都有周期，目前房地产处在经济周期的萧条期，肯定还会有恢复期，有繁荣期。从现有国内外研究来看，房产周期本质上是一个经济周期，且先于经济周期，是经济周期的一个指示器，晴雨表。”

8月28日, 恒大在香港复牌，开始时股市行情如履薄冰，但在“认房不认贷”等新政策利好出台后，9月6日，恒大股市上演“狂飙”戏码，涨幅一度超70%，其它地产股也强势翻红，不过第二天之后，其股价也有所回落。

不过，中国楼市所面临的困境并非个例，放眼世界，疫情打击加利率高涨的背景下，全球楼市地震，韩国楼市暴涨暴跌，日本东京却涨破30年新高，而美国超八成民众认为，现在是购买新房的糟糕时期。

3

继多个城市落实“认房不认贷”后，政府又用一套“组合拳”的方式，试图为内地楼市传统的“金九银十”销售旺季注入能量。内地金融部门陆续推出全国性优化楼市信贷政策，包括容许存量首套房贷利率调整。同时，居民首套房及二套房的最低首付比例也得到了调整。

中国人民大学商学院教授 国发院城市与房地产研究中心主任况伟大：

“一是保民生，二是防风险。”

但也有专家表示，对楼市的放松仍在渐进式推进。

国家高端智库研究员 宋丁：

“政策不会一步到位，比如说认房不认贷，比如说调低首付，这些政策的刚性对市场的限制，低于限购限贷的政策。下一步在一二线城市会跟进落地性政策，每个城市因城施策，逐步细化处理，使政策能真正稳健落地。”

中国内地房地产业起步于改革开放以后的住房商品化政策，自1998年城镇住房制度改革以来已成长为国民经济的重要支柱产业。

一砖一瓦，一户一方。“房”对于中国人而言，不仅拥有居住属性，更是一个家庭的温暖归宿。自1998年城镇住房制度改革以来，房地产业已成长为国民经济的重要支柱产业。2022年，房地产及相关行业占内地经济总量比重达13-14%左右。

房地产产业链长、影响大、关联广，上到建材，下到家居，牵一发而动全身，被视作是中国国民经济的“压舱石”，也有了“地产不兴，消费不起”的说法。这也使得政府需要在关键节点推出相应调控政策，来稳定房地产市场的发展。

4

为了稳定房价、稳定经济，自1998年以来，内地房地产调控政策一共经历了六轮政策周期。

其中，2008年发布的“四万亿投资计划”被视作为历史性的拐点之一。2008年下半年，为应对美国次贷危机带来的全球性影响，中央政府放弃之前的抑制房价政策，宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%，并允许按揭利率最低可以打7折，并大幅减免了购房契税。以刺激楼市的方式，刺激中国经济。该计划成为楼市重获动力的契机。

2010年，“限购令”的提出，为居高不下的房价泼了一盆冷水，也将飞涨的房价直接按在地上。2012年初，楼市销售增速更是降至零以下的负增长。不过很快，接连调降利率的政策出台，又再次刺激了房地产市场的上扬。低谷过后，2015年内地房价再攀高峰。起伏升落的周期变化，体现了内地楼市受政策影响波动大的特点。

《房地产周期百年史》作者霍伊特发现，房地产价格大约以18年为一个周期。相较于美国、英国、日本等国家大约18-20年的售价跌涨循环周期，起步较晚的中国楼市，由高点至低点经历约1-2年，由低点再升回高点，大概需要1年的时间，整个循环仅2-3年。

短暂的循环，反复地存在，此时此刻，恰似彼时彼刻。

5

“出招救市”并不只是内地专供，有着悠久地产史的香港，也在金融体系受创之时，发布政策。

1997年后，历经金融风暴的香港楼价足足下挫接近七成，政府于2002年底推出“孙九招”，通过减少香港土地供应和政府退出房地产市场等的方法，试图重建投资者和市民对房地产市场的信心。

在当时，中国内地开放居民赴港澳自由行、内地居民获准在香港买楼等政策，及中央政府与香港签署CPEA协议，也助力了香港经济复苏。2003年下半年起，香港房地产市场触底回升。

此外，如英美等国，都曾经历过“高山低谷”的楼市周期，也都通过相对应的政策，度过经济寒冬。“救市政策”可以是救生圈，但也需要根据市场状况及国际形势的变化，及时做出调整。

香港经济学家 香港大学首席副校长 王于渐：

“楼市最重要的就是有盛衰，纵观全世界的历史，任何地区都有起有伏，我们不可以为一时的情况而定为永恒的政策。”

应对内地楼市现有的问题，政府及相关部门除了“因城施策”出招拨开乌云，恢复消费者信心也同样至关重要。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长 蔡为民：

“二十几年过去，我们的房地产行业早已不是一个需要被保护的幼稚工业了。房价不可能无限推高，必须做一个根本性制度改革，让消费者重建信心，才会真正迎来黄金时期。”

制作人：钟金梅

主编：王丹妮 李文慧 杜思雨 刘春雅

编辑：丁筱